Yeni İmar Yönetmeliği Nedir?

Türkiye Cumhuriyeti sınırları içerisinde Yapı ve inşa çalışmalarının daha düzenli bir şekilde yürütülmesi için hazırlanan yönetmeliğe imar yönetmeliği denir. Yeni imar yönetmeliği sayesinde inşaat için hazırlanacak belgeler düzenli bir hale gelir; yapı ve inşaat çalışmaları çevre şartlarına uygun bir nitelik kazanır.

İmar Yönetmeliğinde Su Deposu İle İlgili Bölümler

Eğer yeni bir bina yapacaksanız 03.07.2017 tarihli Resmî Gazetenin 30113‘ üncü sayısında yayınlanan “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği” ni bilmek ve uygulamak zorundasınız.

Bizim konumuz su deposu. Bu nedenle ben sizlere yönetmeliğin su deposu ile ilgili bölümlerini incelemek ve su deposu ile ilgili yerine getirilmesi gereken yükümlülükleri hakkında bilgi vermek istiyorum. Tabii yönetmeliğin bazı genel hükümlerine de göz atacağız.

Öncelikle bu yönetmelik Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından bölgeler bazında hazırlandı. Bölgelerin güncel ihtiyaçları doğrultusun da hazırlanan bu yönetmeliğini amacı plan, fen sağlık ve sürdürülebilir çevre şartlarına uygun yapı ve yapılaşmayı sağlamak yapılan binaların projelere uygunluğunu denetlemektir.

İmar Yönetmeliğinde Su Depoları İle İlgili Bölümler Hangileridir.?

Yeni İmar Yönetmeliğine Göre Binalarda Su Deposu Zorunlu mudur.?

Öncelikle yönetmelik içerisinde birçok maddede “Su Deposu ve Su Depoları” ibaresi geçmektedir. Yeni yönetmeliğe göre binalarda su deposu bulundurmak zorunlu ve kapasitesi konusunda da bir takım düzenlemeler mevcut. Sırayla giderek madde madde inceleyelim.

• Bahçe Mesafeleri başlıklı 23.Maddenin 2′ nci fıkrası şu şekildedir: “Tabii veya tesviye edilmiş zeminin altında kalmak ve parsel sınırları dışına taşmamak kaydıyla, ön bahçe statüsünde olmayan yan ve arka bahçe mesafelerinde su deposu, otopark ve mevzuatı gereğince zorunlu miktardaki sığınaklar yapılabilir. Ayrıca ön bahçelerde de tabii veya tesviye edilmiş zeminin altında; parsel sınırına 3.00 metreden fazla yaklaşmamak şartıyla ön bahçe mesafesinin yarısına kadar zorunlu otoparklar yapılabilir. Ancak sit alanları ve özel çevre koruma alanlarında, koruma amaçlı uygulama imar planı hükümlerine uyulur” demektedir. Bu maddeden su deposunun binaya ait bahçenin sadece yan ve arka kısımlarına kurulabileceğini binanın ön bahçesine su deposu kurulumunun yapılamayacağını anlıyoruz. Bu hususa aykırı hareket durumun da su deposu yönetmelik hükümlerine aykırı bir yere kurulduğundan imar verilmeyecektir.
• Yönetmeliğin Su Depoları başlıklı 36′ ncı maddesi tamamen su depoları ile ilgilidir. Su depolarının, bina kat ve yüksekliklerine göre kapasiteleri belirlenmiştir.

Yeni Yönetmelik Hükümlerine Göre Su Depolarının Kapasiteleri Şu Şekilde Belirlenmiştir.

• a. Kurulumu yapılacak su depoları çok yüksek yapılarda 30 M³ ten,
  • b. Umumi binalar ve yüksek katlı yapılarda 15 m³’ten,
  • c. 10 bağımsız bölüme kadar konut binalarında 3 m³’ten,
  • ç. Diğer binalarda 5 m³’ten, az olmamak üzere yapının kullanma amacı, günlük su ihtiyacı, seçilen yangın söndürme sistemi gibi kriterler ile ulusal ve uluslararası standartlara uyulmak ve gerekli drenaj ve yalıtım tedbirleri alınmak şartıyla hacmi belirlenen su deposu bulundurulması zorunludur” demektedir.
• Evet yönetmeliğin a, b, c ve ç bentlerinde binaların büyüklüğüne göre kurulumu yapılabilecek en düşük kapasiteler belirlenmiştir. Bu kapasitelerin üzerinde su deposu yapılabilir ancak bunların altında olduğunda bina imara onaylanmayacaktır.
• 1’inci fıkranın c bendinde 10 kata kadar olan binalarda en az 3 ^m3 olan su deposunun 10 kattan fazla olan binalarda en az ne kadar arttırılacağı da ikinci fıkrada hükme bağlanmıştır.
• Yönetmeliğin 36′ ncı maddesinin ikinci fıkrası şöyle demektedir. “Konut binalarında 10 bağımsız bölümden sonraki artan her bağımsız bölüm için su deposu hacmi 0.50 m³ arttırılır.
• İstisnasız tüm binalarda su deposunun bulunduğu kat itibariyle basınç azlığı sebebiyle cazibeli akımın mümkün olmadığı durumlarda hidrofor konulması zorunludur. Su depoları genelde kazan dairelerinde bulunduğu için suyun basınç oluşturarak üst katlara basması söz konusu olamayacağından hidrofor takılması zorunludur.
• Su depoları ve hidrofor, gerekli drenaj ve yalıtım tedbirleri alınarak binanın bodrum ya da çatı katında tertiplenebileceği gibi, aynı koşulları taşımak şartıyla, bina alanı dışında ön, yan ve arka bahçelerde toprağa gömülü şekilde de yerleştirilebilir. Burada yönetmeliğin 23 madde 2′ nci fıkrasına aykırı bir durum yoktur. Orada su deposunun zeminin üzerinde olacak şekilde ön bahçeye kurulamayacağı sadece yan ve arka bahçelere kurulabileceğinden bahsediyordu. Burada ise toprağa gömülü olarak ön bahçeyede kurulabileceğini söylüyor.
• 36’ncı maddenin 5′ inci fıkrası deponun yapılacağı malzemeden bahsediyor. “Su depoları, taşıyıcı sistemden bağımsız olarak betonarme, paslanmaz çelik veya sıhhi şartlara uygun benzeri malzemeden yapılır” şeklinde birkaç kriter belirlenmiş. Sıhhi şartlara uygun malzeme denildiği için galvaniz kaplama, epoksi boyalı su depolarıda kullanılabilir.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Su Depolarının Kurulum Alanları İle İlgili Hükümler

1. Yönetmelik hükümlerine göre inşa edilecek binalarda emsal harici tüm alanların toplamı; parselin toplam emsale esas alanının % 30’unu aşamaz hükmü bulunmakla birlikte su depolarının kurulumu için kullanılan alanlar bu %30 luk dilime dahil değildir.
2. Su depolarının kurulumunun yapıldığı odaların altında enerji odaları teşkil edilemez. Bu durumda enerji odası yapıldıktan sonra yapılacak olan bir su deposu kurulumunda kurulum yapılacak odanın altında enerji odası bulunmamasına dikkat edilmelidir.
3. Su depolarının kurulduğu alanlar bina katlar alanlarına dahil değildir.

Yeni Hazırlanan İmar Yönetmeliğinde Yapılan Değişiklikler Nelerdir.?

• Yeni imar yönetmeliği ile birlikte binalardaki “Bodrum katlar, çatı katlar ve asma katlar” için düzenlemeler yapıldı.
• Binalarda yağış nedeniyle oluşabilecek taşkın riskine karşı mutlaka kot ayarı yapılacak.
• Tüm binalarda “Çevre düzenlemesi” zorunlu olacak. Yani binanın etrafı moloz yığınları ile doluyken binalarda oturulamayacak.
• Su taşkın riski bulunan alanlarda kret (dere) kotuna, 1.50 metre mesafe ilave edilecek. Tespiti yapılan kotun altına iskan yapılamayacak.
• Hiçbir şekilde tespit edilen kot seviyesinin altında pencere, kapı vb.boşluklar bırakılamaycak otopark giriş-çıkışı yapılamayacak.
• 3 Katlı binalarda mutlaka asansör yeri bırakılacak. 4 kat ve üzeri binalarda ise asönsör zorunlu olacak.
• Müstakil her konutta en az bir oturma odası, bir mutfak, bir banyo, bir tuvalet ve bir yatak odasının bulunması zorunlu olacak.
• Birleşik kullanma imkanı sağlayan mahaller bir oda olarak kabul edilecek.
• Her konut için 0.50 metreküp su deposu ayrılacak ve yapı brüt inşaat alanı 500 metrekareden az olanlarda en az 2 metreküp, 500-1000 metrekare olanlarda ise en az 10 metreküp hacimli su deposu bulundurulması zorunlu olacak.
• Bina dışında kalan her 15 m² lik alan için cinsi belediye tarafından tespit edilecek olan en az (5) yaşında bir ağaç dikilecek. Yani istediğiniz çeşit ağacı dikemeyeceksiniz. Cinsini belediye belirleyecek.
• Yeterli sayıda ağaç dikilmeyen ve çevre düzenlemesi tamamlanmayan binalara yapı kullanma izin belgesi verilmeyecek.
• Her bir bina katının iç yüksekliği asma katlar hariç 2,60 olacak. Bölge kat nizamı planlı alanlarda ise bu oran 2.40 metre olarak tespit edilmiştir.

Yeni İmar Yönetmeliği Emlak Sektörüne Nasıl Etki Eder.?

1 Ekim tarihinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanarak yürürlüğe konulan yeni imar yönetmeliği; eğer hakkıyla uygulanabilirse güncel ve yerel ihtiyaçlara cevap verebilecek kapasiteye sahip. Bu yönetmelik ile bina inşa etme süreci bir takım standartlara ve hazırlanması gereken birçok maddeye bağlandı. Yeni yapılacak bir binanın asansör zorunluluğundan çevre düzenlemesine, zorunlu ağaç dikiminden oda sayılarına kadar birçok konu yönetmelik esaslarına göre yapılacak. Bu sayede bina yapan firmalarda kendilerine birçeki düzen vermek zorunda kalacak. Standartları karşılayamayan firmalar sektörden çekilmek zorunda kalacak yada bu standartları sağlayacak. Yönetmeliğin uygulanması sayesinde şehirlerin zaman içinde daha güvenli, kaliteli ve daha estetik binalar ile dolması bekleniyor.